Diferența dintre suprafața construită și cea utilă: de ce este bine să știi

Un element esențial în evaluarea unei construcții este suprafața care poate fi folosită, iar termenii des întâlniți sunt cei de suprafață construită și utilă, la care frecvent, se adaugă și cel de suprafață locuibilă.

Câteva detalii trebuie luate în calcul de cei care intenționează să-și cumpere o locuință. În primul rând, trebuie evaluată corect suprafața utilă a acesteia, pe de o parte pentru a înțelege cu adevărat care este valoarea reală a metrului pătrat și pe de alta pentru a face comparații corecte între prețurile acestora.

Valoarea metrului pătrat trebuie mereu raportată la calitatea finisajelor (mai ales în cazul locuințelor noi), la poziție, facilitățile zonei și alte detalii care țin de viața de zi cu zi (servicii, căi de acces). Indicatorii urbanistici pot fi și ei luați în calcul pentru că indică foarte bine gradul de aglomerare urbană, raportul dintre suprafețele construite și zonele verzi, de unde se pot trage rapid concluzii legate de trafic și calitatea aerului, dar și despre modul în care va evolua zona. 

Cumpărătorii merită șă știe că Legile ce reglementează principiile de bază în domeniul construcției de locuințe, nu prevăd niciun fel de consecințe contravenționale pentru dezvoltatorii care nu le respectă. În plus, permit abateri de +/- 10% la toate normele, ceea ce le oferă constructorilor posibilitatea de a oferi spre vânzare locuințe cu suprafața utilă sub standarde. 

Este foarte important de făcut diferența dintre suprafața utilă și ceea ce dezvoltatorii - este drept, nu toți - numesc „suprafață totală utilă”, prin includerea suprafețelor balconului și/sau a logiiei, fapt care duce, în mod incorect, la scăderea valorii pe metrul pătrat. Valoarea reală a unei locuințe, indiferent de tipul ei, este cea dată de suprafața construită, nu de suprafața utilă și nici de cea utilă totală. 

Actele normative care descriu exact modul de măsurare și definiția acestora sunt Legea 114/1996, numită și Legea locuinței, cu toate completările și modificările ulterioare, și Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul locuinței.

Iată principalele valori prin care sunt descrise construcțiile (locuințe, dar și alte spații interioare cu diverse destinații: comerciale, industriale, birouri și așa mai departe):

    ◆ Suprafața construită  - suprafața construită la sol sau amprenta la sol - a unui imobil este exprimată în metri pătrați și reprezintă aria construită la nivelul solului sau, altfel spus, amprenta la sol a acesteia, raportat la planul fațadei.

În aria suprafeței construite nu sunt incluse terasele descoperite care depășesc planul fațadei, scările și platformele de acces în imobil. Proiecția la sol a balcoanelor acoperite, a căror cotă de nivel este sub 3,00 metri de la nivelul solului, și a logiilor închise ale etajelor este inclusă în suprafața construită.

    ◆ Aria (suprafața) construită desfășurată este suprafața desfășurată a tuturor planșeelor și este importantă pentru toate construcțiile etajate (case individuale, blocuri). De cele mai multe ori, este un multiplu al suprafeței construite.

La calculul suprafeței construite desfășurate nu sunt luate în calcul suprafețele subsolurilor cu înălțimea de până la 1,80 metri, cele cu destinație strictă pentru gararea autovehiculelor, spațiile tehnice și nici suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și copertinelor necirculabile, dar nici cele ale podurilor care nu pot primi destinație de zonă locuibilă prin amenajare, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare și zona de protecție betonată de 80 de centimetri din jurul construcției, la nivelul solului (așa-numitul trotuar de protecție).

    ◆ Suprafața utilă este suma tuturor locurilor (dintr-o locuință) care pot fi călcate, mobilate și amenajate, indiferent că este vorba de un singur plan sau de mai multe. Concret, aceasta cuprinde: camerele (de zi și dormitoarele), băile (cu sau fără cadă sau duș), bucătăria, toate spațiile de depozitare închise sau deschise și toate zonele de tranzit - respectiv holurile.

În calculul suprafeței utile nu intră: suprafața logiilor și/sau a balcoanelor, pragurile ușilor, nișele unde sunt amplasate caloriferele, dar nici suprafețele ocupate de sobe și cazane de baie, dacă acestea sunt în locuință. În cazul locuințelor care au scară interioară, aceasta nu intră în calculul ariei totale utile.

    ◆ Suprafața utilă totală nu este definită în niciun text de lege, dar este frecvent folosită de dezvoltatorii imobiliari, fiind considerată suma dintre suprafața utilă, așa cum este descrisă de lege, la care se adaugă suprafața logiilor și a balcoanelor aferente imobilului sau apartamentului respectiv.

    ◆ Aria sau suprafața locuibilă este reprezentată doar de camerele din locuință, respectiv camere de zi și dormitoare, fără a lua în calcul niciuna dintre celelalte încăperi și nici balcoanele ori logiile.

Legea locuinței adaugă o serie de dispoziții legale, referitoare la suprafețele minime pe care trebuie să le aibă o locuință, raportat la numărul de camere ale acesteia.

A face diferența corect între suprafața utilă și cea construită este foarte important nu doar pentru constructori, ci și pentru cumpărători, în condițiile în care la aceste arii trebuie raportate corect atât prețul pe metrul pătrat construit, cât și confortul pe care îl va oferi locuința.

Sursa: https://www.storia.ro/