Contractul de schimb imobiliar. Procedura și costurile

Schimbul de bunuri este cea mai veche formă de comerț, nu și-a pierdut niciodată eficiența și este una dintre soluțiile frecvent folosite pentru bunuri imobile.

Schimbul imobiliar este reglementat de prevederile Codului Civil, la articolele 1763-1765. Ambele părți, denumite copermutanţi, transmit toate drepturile de proprietate unul altuia. Pentru eficiență birocratică, legalizarea tranzacției nu se face prin două acte de vânzare cumpărare, ci printr-un contract de schimb.

Contractul de schimb imobiliar ia în calcul și posibilitatea ca valoarea bunurilor care își schimbă proprietarul să nu fie egală, iar dacă între părți intervine o astfel de înțelegere, una dintre ele se obligă să plătească celeilalte, care primește, în urma schimbului, bunul cu valoare mai mică, o diferență. Diferența ce reglează valoarea dintre bunuri diferite ca preț se numește sultă.

Acte necesare pentru fiecare parte:

- actele de identitate ale părţilor;
- certificatul de căsătorie, dacă este cazul;
- actele de proprietate asupra imobilelor (contract de vânzare-cumpărare, titlu de proprietate, certificat de moştenitor, contract de donaţie, autorizaţie de construire, proces-verbal de predare-primire și altele);
- actele de proprietate asupra bunurilor mobile, dacă acestea sunt incluse ca sultă în tranzacție;
- documentaţia cadastrală a bunurilor imobile;
- certificate de atestare fiscală, din care să reiasă că toate taxele în legătură cu bunurile imobile, respectiv mobile, dacă este cazul, sunt achitate la zi;
- extrasele de Carte Funciară, care se obțin prin intermediul biroului notarial şi care sunt valabile zece zile de la data emiterii;
- certificatele de performanţă energetică, obligatorii pentru imobilele cu o suprafaţă mai mare de 50 mp;
- ultimele facturi de energie electrică şi dovada achitării acestora;
- în cazul apartamentelor, adeverinţă eliberată de Asociaţia de proprietari sau locatari, din care să reiasă că toate cheltuielile aferente întreţinerii şi folosinţei imobilului sunt achitate la zi;
- în cazul imobilelor având regimul juridic de monument istoric, este necesară o adresă emisă de Ministerul Culturii şi Patrimoniului Naţional – Direcţia pentru Cultură şi Patrimoniul Naţional al Municipiului Bucureşti sau județean ori Municipal, din care să reiasă că aceasta şi-a dat acordul la înstrăinarea imobilelor;
- în cazul în care în tranzacție sunt incluse și terenuri, este nevoie de adeverințe din care să rezulte statutul acestora (libere de arendă, tipul terenului - agricol, forestier, intravilan sau extravilan).

Impozitul datorat Statului se calculează astfel:
- dacă imobilul este dobândit într-un termen de până la 3 ani inclusiv, impozitul este 3% din valoare până la suma de 200.000 lei inclusiv, iar dacă depășește această valoare, impozitul este de 6.000 lei + 2% din valoarea care depăşeşte 200.000 lei inclusiv;
- dacă vânzătorul deţine imobilul de mai mult de 3 ani, impozitul este de 2% până la valoarea de 200.000 lei inclusiv, iar dacă depășește această valoare, 4.000 lei + 1% din valoarea ce depăşeşte 200.000 lei inclusiv.

Notarul este cel care trebuie să încaseze și taxele pentru Agentia Nationala de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI). Se percep taxe pentru noile intabulări și onorariul notarial, care se calculează în funcţie de evaluarea imobilelor făcută de părți.

Părțile au obligaţia ca, în termen de cel mult 30 de zile de la data perfectării contractului de schimb, să efectueze operaţiunile de trecere pe rol fiscal la Direcţia de taxe și impozite competentă.

Este important de știut că imobilele care fac obiectul unui contract de vânzare-cumpărare pot fi bunurile unui contract de schimb. În consecință, toate interdicțiile de vânzare sau cumpărare care privesc un imobil sunt aplicabile şi contractului de schimb. 

Sursa: https://www.storia.ro/